Fragen und Antworten

Grundeigentümerin ist die Marti Gesamtleistungen AG, ein Familienunternehmen in 3. Generation und seit mehr als 100 Jahren in sämtlichen Baubranchen tätig. Das erfahrene Team arbeitet interdisziplinär und entwickelt innovative Lösungen mit regionalen Partnern und den Tochtergesellschaften. Marti legt Wert auf ökologische, ökonomische und soziale Nachhaltigkeit, weil Bauwerke immer von Menschen für Menschen gebaut werden.

Gemeinsam mit der Gemeinde wurde entschieden ein qualitätssicherndes Verfahren durchzuführen und einen Quartierplan zu erarbeiten. Dieses Vorgehen ermöglicht der Gemeinde und der Bevölkerung eine Mitsprache und gibt der Bauherrschaft einen grösseren gestalterischen Spielraum, erlaubt eine höhere bauliche Nutzung und eine und von der Gemeinde dem Ort angestrebte Verdichtung. 

Eine Bebauung wäre auch nach heutigem Zonenplan möglich. Das Areal liegt heute im Geltungsbereich des Zonenplans Siedlung der Gemeinde Oberwil aus dem Jahr 1994 und ist der dreigeschossigen Wohnzone W3 zugewiesen. Es umfasst eine Fläche von 9'270 m2 und erlaubt gegenwärtig eine Bebauungsziffer von 25% und eine Nutzungsziffer von 60%. Gemäss kommunalem Richtplan aus dem Jahr 2012 liegt das Areal im Verdichtungsgebiet in der Talsohle des Birsig in einem weitgehend überbauten Siedlungsband zwischen den Ortszentren von Oberwil und Bottmingen. Der heutige Zonenplan entspricht den heutigen Anforderungen an den Ort nicht mehr. Er lässt weder die gewünschte Verdichtung noch eine städtebaulich angemessene, räumlich und sozial vielfältige Überbauung zu. Auch für andere Parzellen rund um das Areal Kerngartenweg wurden in der Vergangenheit Sondernutzungspläne (QP Unterm Stallen, QP Stallenmatt) erlassen.

Der umfassende Zonenplan Siedlung und das dazugehörige Zonenreglement befinden sich derzeit im formellen Verfahren. Aktuell läuft die öffentliche Mitwirkung (Mai/Juni 2024), im Anschluss wird der Mitwirkungsbericht erarbeitet. Auf Basis des überarbeiteten Reglements wird bereits eine weitergehende Verdichtung, insbesondere innerhalb der Wohnzone W3, angestrebt.

Das Projekt wird in engem Austausch mit der Gemeinde sowie den zuständigen Fachgremien entwickelt. Durch das qualitätssichernde Verfahren wurde ein tragfähiger rechtlicher Rahmen geschaffen, der die weitere Entwicklung auf eine solide Basis stellt. Eine formelle Planungsvereinbarung besteht aktuell nicht, wird jedoch bei Bedarf in den nächsten Verfahrensschritten geprüft.

Auf dem Areal soll ein zeitgemässes Projekt als identitätsstiftendes Wohnquartier für die Gemeinde entstehen. Geplant sind Miet- und Eigentumswohnungen unterschiedlicher Typologien, Bereiche für öffentliche Nutzungen und attraktive Freiräume. 

Geplant ist ein ausgewogener Wohnungsmix mit rund 30 % Mietwohnungen und 70 % Eigentumswohnungen. Genossenschaftliche Wohnungen sind derzeit nicht vorgesehen. Ein entsprechendes Szenario wäre grundsätzlich denkbar, kann zum aktuellen Zeitpunkt jedoch nicht zugesichert werden.

Geplant sind 70% Eigentumswohnungen und 30% Mietwohnungen. Der Mix bewegt sich zwischen Kleinwohngen (2.5) bis 5.5 Zimmerwohnungen, wobei der Fokus bei den 3.5 bis 4.5 Zimmerwohnungen liegt. Da die Realisierung ab frühstens 2029 starten wird, sind die Angaben nur als Richtwerte zu verstehen und können sie noch verändern.

Aufgrund des grossen Wohnungsangebots von rund 100 Wohnungen streben wir ein gemischtes Wohnquartier an, wobei unter anderem Familien, Paare und ältere Menschen sowie weitere Zielgruppen angesprochen werden sollen.

Ja, es sind auf dem Areal verschiedene Spielflächen angedacht. Unter anderem ein Waldplatz, eine Partizipationsfläche und ein Spielbereich für Kleinkinder

• Betritt man das Areal vom Kerngartenweg aus, empfängt einen die offene Piazzetta, die dem dort angeordneten Gewerbe die Möglichkeit gibt, nach aussen zu wirken.
• Der «Kerngarten» bildet eine grosse Wiese, welche für die Öffentlichkeit teilweise begeh- und benutzbar sein soll und damit unter anderem einen Mehrwert für die Öffentlichkeit schafft. In welchem Ausmass der Aussenraum durch die Öffentlichkeit begeh- und benutzbar sein soll, ist im weiteren Verfahren zu definieren.
• Durchwegung als Haupterschliessung zwischen Stallenmattstrasse und Unterm Stallen
• Anschlussverbindung Binnigerstrasse auf den Kerngartenweg (Fahrrad und Fuss)

Ja, es ist eine gewerbliche Nutzung mit einer Fläche von 130m2 an der Piazzetta angedacht. An diesem Ort finden auch die Erschliessung und Anlieferung statt.

Ob und in welchem Umfang öffentlich oder gemeinschaftlich nutzbare Räume entstehen, ist derzeit noch offen. Solche Nutzungen können sich im weiteren Planungsverlauf – insbesondere im Dialog mit der Bevölkerung – konkretisieren. Im Rahmen der angestrebten SNBS-Areal-Zertifizierung wird besonderen Wert auf gemeinschaftsfördernde Angebote gelegt. Entsprechende Räume oder Aussenflächen können dazu beitragen, die sozialen Qualitäten des Quartiers zu stärken und werden im weiteren Verfahren geprüft.

Es ist eine Ausnützungsziffer von max. 130 % vorgesehen. Dies entspricht eine Bruttogeschossfläche von ca. 12'000 m2.

Eine Etappierung ist möglich, jedoch nicht angedacht. Eine Realisierung wäre ab dem Jahr 2029 möglich.

Angestrebt werden eine positive Betriebsenergiebilanz (Plusenergiequartier), minimale Erstellungsemissionen und eine Zertifizierung als SNBS-Areal. 

Die Zertifizierung als SNBS-Areal bestätigt, dass ein Entwicklungsgebiet umfassend nachhaltig geplant und umgesetzt wird – unter Berücksichtigung von Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft. Sie dient als Qualitätssiegel für verantwortungsvolle Arealentwicklung nach Schweizer Standards.

Das Siegerprojekt aus dem Studienauftrag sieht im Inneren der Überbauung eine grosszügige Freifläche vor. Der sogenannte «Kerngarten» ist als gemeinschaftlich nutzbarer Aussenraum konzipiert und übernimmt eine zentrale Rolle für Aufenthaltsqualität, Biodiversität und Mikroklima. Statt einer reinen Wiese entsteht ein vielfältig gestalteter Freiraum mit standortgerechten Pflanzengesellschaften – darunter artenreiche Blumenwiesen, Staudenflächen, Sträucher sowie einheimische Obst- und Laubbäume. Diese fördern gezielt die Artenvielfalt und bieten sowohl Lebensraum für Tiere als auch attraktive Aufenthaltsorte für die Bewohnenden und die Öffentlichkeit. Ergänzt wird das Angebot durch Elemente wie Wasserflächen, strukturreiche Saumzonen oder Kleinstrukturen, die eine ökologische Aufwertung ermöglichen.

Es werden hierzu noch Konzepte zu Varianten wie Fernwärmeanschluss oder Wärmepumpe mit Erdsonden erarbeitet.

Ja, hierzu wird eine Maximierung angestrebt und die Dachflächen sollen genutzt werden. 

Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt von der Stallenmattstrasse her. Die Parkierung findet in einer unterirdischen Autoeinstellhalle statt.

Einerseits ist es nicht möglich, direkt von einer Kantonsstrasse her zu erschliessen resp. dies wäre nur möglich, wenn keine Alternative besteht. Die Stallenmattstrasse ist gemäss kommunalen Strassennetzplan als Erschliessungsstrasse festgelegt, wonach die Erschliessung des Areals über die Stallenmattstrasse planungsrechtlich vorgesehen ist. Andererseits ist eine direkte Erschliessung von der Binningerstrasse her auch aufgrund des starken Gefälles nicht möglich.

Basierend auf der geplanten Anzahl Wohnungen ist mit rund 230 bis 250 zusätzlichen Bewohnerinnen und Bewohnern zu rechnen. Daraus ergibt sich ein tägliches Verkehrsaufkommen von etwa 170 zusätzlichen Fahrten, was rund 17 Fahrten in der morgendlichen Spitzenstunde entspricht. Die Zufahrt erfolgt dabei hauptsächlich über die Stallenmattstrasse. Die Anlieferung ist gesondert zu betrachten und erfolgt vorwiegend über den Kerngartenweg. Insgesamt ist die verkehrliche Mehrbelastung im direkten Umfeld spürbar, auf das übergeordnete Strassennetz hingegen nur geringfügig.

Ja, die vorhandene Infrastruktur ist ausreichend dimensioniert. Gemäss dem erarbeiteten Mobilitätskonzept entspricht der durch das Projekt verursachte Mehrverkehr lediglich rund 1 % des heutigen Verkehrsaufkommens. Das übergeordnete Verkehrssystem kann diesen zusätzlichen Verkehr ohne Weiteres aufnehmen.

Es sind insgesamt rund 70 Parkplätze vorgesehen, einschliesslich Pflicht- und Besucherparkplätzen für Wohnen und Gewerbe sowie Abstellplätzen für Carsharing-Angebote. Pro Wohnung wird ein reduzierter Schlüssel von 0.5 Stammparkplätzen angewendet – deutlich weniger als bei herkömmlichen Überbauungen. Damit wird ein Beitrag zu einer nachhaltigen Mobilitätsentwicklung und einer ressourcenschonenden Nutzung des Bodens geleistet.

Es sind insgesamt 16 Besucherparkplätze vorgesehen.

Die Förderung der Elektromobilität ist fester Bestandteil der Planung. Sämtliche Parkplätze werden mit der notwendigen Grundinfrastruktur für E-Ladestationen ausgerüstet, sodass bei Bedarf eine einfache Nachrüstung möglich ist. Die genaue Ausgestaltung – etwa Anzahl Ladepunkte bei Bezug – wird im weiteren Verfahren festgelegt. Ziel ist es, eine zukunftsfähige und nutzerfreundliche Lösung für die E-Mobilität bereitzustellen.

Insgesamt sind rund 400 Veloabstellplätze vorgesehen, davon etwa 60 im Aussenbereich, 82 Kurzzeitparkplätze, 68 Spezialparkplätze sowie zahlreiche Stellplätze im Innenraum. Sämtliche Veloräume sind ebenerdig direkt vom Sockelgeschoss zugänglich, was eine besonders komfortable Nutzung ermöglicht – auch für grössere Velos, Lastenräder oder Veloanhänger.
Diese grosszügige und barrierefreie Auslegung der Veloabstellanlagen ist ein bewusst gesetzter Ausgleich zur stark reduzierten Anzahl Autoabstellplätze von 0.5 pro Wohnung und trägt wesentlich zur Förderung nachhaltiger Mobilität bei.

Eine Erweiterung des öffentlichen Verkehrsangebots ist nicht vorgesehen und aus heutiger Sicht auch nicht erforderlich. Das Areal ist bereits heute gut an das bestehende öV-Netz angebunden – insbesondere durch die nahegelegene Tramhaltestelle «Stallen» sowie mehrere Buslinien in Gehdistanz.

Für die Gemeinde entstehen im Zusammenhang mit der geplanten Überbauung keine direkten Kosten. Vielmehr leistet die Bauherrschaft einen Infrastrukturbeitrag, mit dem ein Teil der zusätzlich entstehenden, indirekten Infrastrukturkosten abgedeckt wird. Bauliche Massnahmen innerhalb des Areals, die im Interesse der Gemeinde liegen – wie etwa eine öffentliche Durchwegung oder eine Veloverbindung – können als Sacheinlagen angerechnet werden. Dadurch entsteht ein finanzieller und struktureller Mehrwert, ohne die Gemeindekasse zu belasten.

Ja, es ist vorgesehen, dass ein Infrastrukturbeitrag erhoben wird. Dieser dient dazu, die durch die Aufwertung des Areals entstehenden Mehrwerte teilweise abzuschöpfen und im Sinne der Allgemeinheit nutzbar zu machen. Die genaue Höhe des Beitrags wird derzeit in enger Abstimmung mit der Gemeinde definiert und kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschliessend kommuniziert werden. Ziel ist eine faire und ausgewogene Lösung, die sowohl dem öffentlichen Interesse als auch der Projektentwicklung Rechnung trägt.

Die zusätzlich entstehenden Infrastrukturkosten werden nicht von der Gemeinde getragen, sondern durch einen Infrastrukturbeitrag der Bauherrschaft mitfinanziert. Damit leistet die Projektträgerschaft einen aktiven Beitrag zur Sicherstellung und Mitgestaltung der notwendigen öffentlichen Infrastruktur.

Im Zuge der geplanten Überbauung werden zukunftsgerichtete Verkehrsmassnahmen umgesetzt: Dazu gehören eine öffentliche Durchwegung von der Stallenmattstrasse zum Unterm Stallen sowie eine Veloverbindung von der Binningerstrasse zum Kerngartenweg. Letztere basiert auf den Vorgaben des kommunalen Richtplans und stärkt die sanfte Mobilität im Quartier.

Der Bedarf an zusätzlichem Schulraum wird im Rahmen der gemeindlichen Planung laufend überprüft. Aufgrund der moderaten Zunahme an Bewohnerinnen und Bewohnern wird aktuell nicht von einem unmittelbar notwendigen Ausbau ausgegangen. Sollte sich ein Bedarf zeigen, kann frühzeitig reagiert werden – die Gemeinde ist darauf vorbereitet.

Die geplante Überbauung schafft sichtbare Mehrwerte für die Allgemeinheit: Ein qualitätsvoll gestalteter Freiraum im Inneren des Areals wird teilweise öffentlich begeh- und benutzbar sein und ersetzt die heute unzugängliche Grünfläche. Darüber hinaus lädt die Piazzetta am Kerngartenweg als offener Begegnungsort mit möglicher gewerblicher Nutzung auch externe Besucherinnen und Besucher zum Verweilen ein. Diese Massnahmen stärken das Miteinander im Quartier und machen das neue Wohnumfeld auch für die bestehende Nachbarschaft attraktiv.

Als nächster Schritt wird ein Richtprojekt, basierend auf dem Siegerprojekt, ausgearbeitet, in welchem einerseits das Projekt verfeinert und andererseits die Überarbeitungsaufträge gemäss Jurybericht umgesetzt werden. Im Anschluss dazu startet das Quartierplanverfahren, in welchem das Projekt planungsrechtlich verankert wird und die Voraussetzung für das anschliessende Baubewilligungsverfahren darstellt.

Die Gemeinde fungiert als Planungsbehörde und nimmt in dieser Rolle Einfluss auf die Quartierplaninhalte. Der Gemeinderat gibt die Quartierplanunterlagen zuhanden der kantonalen Vorprüfung und der öffentlichen Mitwirkung frei und beschliesst diese zuhanden der Gemeindeversammlung.

Die Bevölkerung kann sich einerseits im Rahmen der öffentlichen Mitwirkung einbringen. Allfällige Mitwirkungseingaben werden nach Möglichkeit berücksichtigt. Andererseits kann sich die Bevölkerung im Rahmen der Beschlussfassung durch die Gemeindeversammlung einbringen.

Eine Beschlussfassung des Quartierplans ist 2026 angedacht. Der Baustart wäre ab 2029 möglich.